A compra de imóvel na planta envolve uma promessa futura: a unidade ainda será construída, entregue e registrada conforme documentos técnicos e comerciais. Por isso, o contrato precisa ser lido como um mapa de riscos, e não apenas como confirmação do preço.
Antes de assinar
Confirme a matrícula do terreno e o registro da incorporação. Identifique incorporador, construtor, vendedor e eventual sociedade de propósito específico. Leia o quadro-resumo junto com o contrato integral; nenhuma síntese substitui cláusulas sobre pagamento, entrega, inadimplemento e rescisão.
Verifique:
- preço total e forma de correção das parcelas;
- prazo estimado e eventual tolerância;
- condições para financiamento do saldo;
- comissão de corretagem e outros custos;
- descrição da unidade, vaga e áreas comuns;
- memorial de incorporação e acabamento;
- patrimônio de afetação, se adotado;
- consequências do distrato ou inadimplemento.
Promessas sobre vista, andar, metragem, posição solar, material, lazer ou data precisam aparecer em publicidade ou documento preservado. Conversa verbal é difícil de demonstrar depois.
Atraso na entrega
Para avaliar atraso, é necessário identificar o marco contratual, a redação da cláusula de tolerância, eventuais alterações aceitas e o momento de efetiva disponibilização da unidade. Expedição de documento administrativo, entrega de chaves e possibilidade real de uso podem ocorrer em datas distintas.
A causa do atraso e a conduta das partes importam. Não se deve prometer rescisão, multa, lucros cessantes ou indenização automática. Primeiro, organize cronograma, boletins da obra, avisos, pagamentos, aluguel ou outros prejuízos comprováveis e a resposta formal do incorporador.
Distrato e desistência
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu regras para desfazimento de contratos imobiliários e reforçou o conteúdo do quadro-resumo. O valor a restituir e as retenções variam conforme o motivo, a data do contrato, os valores efetivamente pagos, a corretagem, a posse e o regime de patrimônio de afetação.
Antes de assinar distrato, confira memória de cálculo, prazo de devolução, índice de atualização, renúncias, quitação e obrigações que permanecem. Um termo com quitação ampla pode produzir efeitos além da parcela discutida. Negociação deve partir de números auditáveis, sem ocultar encargos.
Vistoria e vícios construtivos
Na entrega, faça vistoria detalhada. Registre data, ambiente, escala e localização de cada problema. Fotografias ajudam, mas defeitos de impermeabilização, estrutura, instalações ou desempenho podem exigir avaliação de engenheiro ou arquiteto.
Diferencie item incompleto, divergência do memorial, defeito aparente e vício que só se manifesta depois. Informe o problema por canal formal e permita inspeção de modo documentado. Não realize reparo destrutivo antes de preservar a condição original, salvo necessidade de segurança ou contenção de dano.
Pasta do imóvel
- matrícula e registro da incorporação;
- proposta, quadro-resumo e contrato integral;
- publicidade e memorial descritivo;
- comprovantes e evolução do saldo;
- cronograma e comunicações da obra;
- termo de vistoria e entrega;
- fotos, vídeos, protocolos e laudos;
- proposta de distrato ou reparo.
Essa organização permite separar expectativa comercial, obrigação contratual e problema técnico.
Fontes centrais: Lei nº 4.591/1964, texto compilado: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591compilado.htm; Lei nº 13.786/2018: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm; Código de Defesa do Consumidor: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm.
Aviso importante: Conteúdo geral, sem conclusão sobre restituição, multa, reparação ou resultado. Informações institucionais: https://rrd.adv.br/ | WhatsApp institucional: https://wa.me/553235613030.
Autoria: Rodrigo Raimundo Dutra — OAB/MG 94.782; Raphaela Raimundo Dutra — OAB/MG 125.431.
Nota de atualização: conferir alterações na Lei de Incorporações, regras locais de registro e precedentes vinculantes sobre atraso, corretagem, distrato e vícios.