Quem compra, herda ou ocupa um imóvel sem registro regular pode enfrentar dificuldade para vender, financiar, inventariar ou construir. Usucapião é uma das possíveis soluções, mas não é resposta automática para todo problema documental.
Comece pela matrícula
Solicite certidão atualizada do Registro de Imóveis e compare a descrição com a ocupação real. Verifique proprietário registrado, ônus, penhoras, área, confrontações e origem do título. Também reúna contrato, recibos, inventários, cessões, planta, cadastro municipal, IPTU, contas e documentos de construção.
Esse diagnóstico pode revelar que a solução é lavrar escritura, concluir inventário, obter adjudicação compulsória, retificar área, registrar contrato ou usar instrumento de regularização fundiária. Usucapião é apropriada quando a aquisição decorre da posse qualificada e dos requisitos da modalidade, não apenas da existência de um negócio não registrado.
Posse e requisitos
As modalidades de usucapião têm prazos e condições diferentes. Em linhas gerais, examinam-se continuidade, ausência de oposição, exercício da posse como dono, dimensão e finalidade do imóvel, existência de justo título ou boa-fé quando exigidos e eventual moradia ou realização de obras e serviços produtivos.
Pagar IPTU, água ou energia ajuda a demonstrar vínculo com o bem, mas nenhum desses documentos, isoladamente, cria propriedade. Comprovantes precisam formar uma linha do tempo coerente. Fotografias, correspondências, contratos, notas de materiais, cadastros e testemunhas também podem ser relevantes.
Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Por isso, é indispensável verificar se a área pertence ou pode pertencer à União, Estado, Município ou entidade pública.
Via extrajudicial
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos admite reconhecimento extrajudicial diretamente no cartório da circunscrição do imóvel, sem excluir a via judicial. O requerente deve ser representado por advogado.
Em geral, o procedimento envolve ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, documentos da posse e de seus antecessores, certidões e notificações dos titulares e confrontantes. O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça detalha o procedimento e deve ser consultado em sua versão vigente, juntamente com normas locais.
A ata notarial não reconhece sozinha a propriedade; ela documenta fatos percebidos e elementos apresentados ao tabelião. A decisão registral considera o conjunto e as manifestações dos interessados.
Quando a via judicial pode ser necessária
Conflito sobre a posse, oposição fundamentada, dificuldade de identificar ou notificar interessados, questões de capacidade, dúvida sobre área pública ou necessidade de prova mais ampla podem conduzir à via judicial. A rejeição ou inviabilidade do pedido extrajudicial não elimina, por si só, a possibilidade de ação.
Checklist inicial
Organize certidão da matrícula ou busca negativa, documentos pessoais e de estado civil, origem e data da posse, cadeia de antecessores, comprovantes periódicos, planta disponível, cadastro municipal e informação sobre vizinhos e confrontantes. Não altere datas nem produza declarações incompatíveis com os fatos.
Regularizar é escolher o instrumento que explica juridicamente como a propriedade deve chegar ao atual interessado.
Fontes centrais: Código Civil, arts. 1.238 a 1.244: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm; Lei de Registros Públicos, art. 216-A: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015consolidado.htm; Provimento CNJ nº 149/2023 e alterações: https://atos.cnj.jus.br/atos?numero=149.
Aviso importante: O prazo e a via dependem da modalidade, da posse e do imóvel. Informações institucionais: https://rrd.adv.br/ | WhatsApp institucional: https://wa.me/553235613030.
Autoria: Rodrigo Raimundo Dutra — OAB/MG 94.782; Raphaela Raimundo Dutra — OAB/MG 125.431.
Nota de atualização: conferir o texto consolidado do Provimento CNJ nº 149/2023, normas da Corregedoria local e requisitos da modalidade mencionada em eventual adaptação.