O condomínio reúne propriedade individual e interesses coletivos. Convenção, regimento interno, decisões de assembleia e Código Civil formam a base da convivência. A aplicação dessas regras deve ser coerente, documentada e compatível com segurança, sossego, salubridade e destinação do edifício.
Barulho e perturbação
Nem todo ruído configura infração, e não existe uma regra nacional de “silêncio absoluto” depois de determinado horário. Importam intensidade, duração, repetição, horário, contexto e normas municipais. A convenção pode detalhar períodos e procedimentos, sem afastar o dever geral de não usar a unidade de maneira prejudicial.
O registro deve ser proporcional: comunicação à portaria, relatos identificados, livro de ocorrências, gravação feita de local legítimo e, quando pertinente, medição técnica. Mensagens genéricas ou acusações públicas podem agravar o conflito sem esclarecer o fato.
Animais
O STJ decidiu que uma convenção não pode proibir genericamente animais quando eles não apresentam risco à segurança, higiene, saúde ou sossego. Isso não impede regras sobre guia, circulação, limpeza e controle de situações concretas.
O foco deve estar na conduta e no impacto, não apenas na espécie ou no porte. Agressividade comprovada, falta de higiene ou ruído persistente podem justificar medidas proporcionais; a simples existência do animal, não.
Obras e segurança
O condômino não pode realizar obra que comprometa a segurança da edificação nem alterar fachada e partes externas fora das hipóteses admitidas. Regimento, plano de reforma, responsabilidade técnica e normas técnicas aplicáveis devem ser consultados. Síndico e administração precisam solicitar documentos de maneira uniforme, evitando autorizações informais.
Em emergência estrutural, a proteção das pessoas e do prédio tem prioridade. Nas demais obras, horários, circulação de materiais e descarte devem ser previamente organizados.
Inadimplência
Contribuições condominiais decorrem da titularidade e são essenciais ao custeio comum. O Código Civil prevê correção, juros e multa de até 2% sobre o débito, observada a convenção e a disciplina vigente. Exposição do nome do devedor em ambiente constrangedor, restrição de serviços essenciais ou sanções não previstas merecem cautela.
Cobrança preventiva inclui demonstrativo claro, canal de negociação e registro das deliberações. Acordos precisam definir entrada, parcelas, encargos e consequência do atraso.
Plataformas e curta estadia
Essa matéria exige atualização. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, no REsp 2.121.055/MG, tratou contratos atípicos de curta estadia como incompatíveis com destinação estritamente residencial sem a alteração aprovada pelo quórum indicado no julgamento. Ainda em 2026, o STJ afetou o Tema 1.443 para definir se a cláusula de destinação residencial basta para impedir locações curtas por plataformas, independentemente de proibição expressa.
Como há tema repetitivo em processamento, convenções, deliberações e conteúdos devem ser precedidos de consulta ao andamento atual, ao tipo de contrato e às circunstâncias do condomínio.
Procedimento reduz conflito
Antes de advertir ou multar, identifique a norma, descreva a conduta, preserve prova, permita manifestação e aplique critérios iguais. Assembleias devem receber informação completa e ata fiel. O objetivo é restaurar a convivência, não criar punição exemplar.
Fontes centrais: Código Civil, arts. 1.336 e 1.337: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm; STJ, REsp 2.121.055/MG e Tema 1.443: https://www.stj.jus.br/.
Aviso importante: Regras locais, convenção e fatos podem alterar a conclusão. Informações institucionais: https://rrd.adv.br/ | WhatsApp institucional: https://wa.me/553235613030.
Autoria: Rodrigo Raimundo Dutra — OAB/MG 94.782; Raphaela Raimundo Dutra — OAB/MG 125.431.
Nota de atualização: verificar imediatamente o andamento e eventual julgamento do Tema 1.443/STJ, além da legislação municipal de ruído aplicável ao público-alvo.